在整个高档住宅遇冷的情况下，二手商品房受股市影响表现出奇特的现象，一方面二手商品房挂牌量和市场需求在不断增加，另一方面却是成交量大幅下降，为何成交量与挂牌量和需求量背道而驰？

　　供需错位

　　二手商品房挂牌量大幅上涨，但各种户型放量的比例却不一致，大户型涨幅远高于小户型涨幅。“链家地产”统计数据显示，2007年1月—5月，京城11区县10000元（含）/平方米以上的二手房，其中90平方米（含）以下、90—120平方米（含）、120平方米以上的房源挂牌量同比上涨29%、17%、37%传奇私服发布网。然而，《楼市》记者采访各大经纪公司时发现，买房人的需求主要集中在90—120平方米的二手房，90平方米以下和120平方米以上的二手房需求涨幅缓慢。“这就导致二手房供需之间出现巨大差距，卖家卖不出，买家买不到。”链家地产一分店的负责人告诉记者，即使想买房的消费者很多，由于买不到合适的房子只能空手而归，最终难以体现在成交量的增长上。

　　北京中原三级市场研究部调查也显示，总体来讲北京市4月份二手房买卖成交量比3月相比下降了9.2%，其中降幅较大的几个区域是宣武区下降36.8%，丰台区下降34.5%，海淀区下降17.9%，朝阳区下降了7.2%。

　　买家观望心态日趋严重

　　随着股市的持续上涨，越来越多的人预警股市风险，认为将有部分资金从股市回归楼市，给二手房市场带来了强劲需求。但是，目前这种资金回流的预期还没有立即转变为现实。而对于急于变现房产的人来说是不愿多等一天的，一方面，房产投资收益下降，另一方面他们急着追涨股市，因此纷纷挂牌上市。

　　“这也就是说，虽然不少人想买二手房，但是出于种种原因，他们并不着急传奇世界私服，可以等；而卖房的人却很着急，导致房源越来越多，加剧买房人的观望心理，这也是成交下降的重要原因。”21世纪不动产负责人分析道。

　　买卖双方心理价差拉大

　　“二手房价目前已经处于高位，买卖双方心理价位的分歧在不断拉大。”21世纪不动产负责人表示，对于卖方来说，长时间的政策调控并没有起到预期效果，让他们显得“有恃无恐”传世私服，再加上奥运会、世博会、国民经济持续增长和人民币升值等对房地产市场的利好因素，因此卖方要价总是非常高，而且往往希望一口价，将税费等问题都转嫁到买家头上。

　　据中大恒基相关负责人介绍，城里位置较好的一套140平方米左右的二手房，卖主开价一般都在200万左右，买家根本对这样的房不感兴趣，因此热点区域的高档二手楼盘处在较尴尬的位置，有价无市局面明显。

　　而买家对二手房价的看法则不一样。不少买房人认为现在供应量增加，二手房房价可能会下降；还有人认为国家还会出台调控政策，房价终会下降。

　　“双重因素的影响下，买卖双方对价格预期的分歧使得成交起来困难重重，这也是导致交易量下降的重要原因。”北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强(华国强博客,华国强新闻,华国强说吧)表示，价格分歧之下，不少购房人选择了继续租房，不仅可以选择离上班地点近的地方，每月的负担也不会很重。

　　交易税费的转嫁

　　近两年的宏观调控政策对二手房交易进行了不少限制，2005年规定个人对外销售购买不足两年的住房全额征收营业税，2006年又将这一期限延长到5年。“但是以前对个人所得税以及营业税的征收管理都不是很严格，可以通过一些操作规避掉，但现在情形不一样了。”某经纪公司安贞店店长告诉记者。现在政府部门不仅加强了对税收的征收管理，加大交易成本。

　　与此同时，2007年北京市建委还出台了二手房交易资金的监管措施，而资金监管的程序复杂，加大了交易难度，影响成交量。

　　“卖房人一般喜欢一口价，让购房人去承担各种费用，如果房产中介公司能帮忙规避税费，那么买房人也乐意。”潘小军表示，他从几年前就开始投资房产，以前这样操作基本没有问题，但是现在买房人也会计算，如果承担各种税费，房价可能又上涨了500元/平方米，买家也不乐意，这也减少了房屋交易量。

　　商品房交易冷清辐射二手房

　　“市场信心不足，加剧了买家的观望情绪。”华国强表示，一二级市场往往相互影响相互带动，而今年上半年高档商品房市场陷入冷清，这种状况很快波及到二手房市场。

　　北京市统计局和国家统计局北京调查总队公布的数据显示，一季度京城商品住宅现房销售面积下降了59.3%，住宅期房销售面积下降了40.8%；本刊市场研究部的统计数据显示，今年一季度北京高档公寓成交量为915套，环比下降59％，有的开发商采取各种办法突围“倒春寒”完美国际私服，有的开发商捂盘待售等待楼市回暖，买房人上空笼罩着浓厚的观望气氛。

　　“一直想买二手房是因为一手房价格高而且很难买，要排队、摇号、托熟人，甚至给销售送红包，然而现在一手房市场突然冷了下来，自己也不想买二手房了，不确定一手房价格会不会下降，如果下降那还是买一手房比二手房强。”购房人李强表示。在他看来，很多人买二手房是因为一手房太火、太贵，买不到买不起，一手房冷清了二手房也会随之变化。

　　二手房品质参差不齐

　　日前，《楼市》记者在房展会上随机采访了十来位消费者，发现不同的人对二手房品质有不同看法，但大多数人对二手房的品质还是怀有几分质疑。而经过调查之后，记者发现二手房品质确实参差不齐。

　　有的二手房虽然房龄较大，但房子质量过关，非常结实，这种楼盘一般物业服务比较简单，物业费也不高；有的二手房还很新，入住可能就一两年，一般情况下，这种房子综合品质非常好，一方面社区建设完成，没有施工噪声之苦，配套设施也投入了使用，生活便利；另一方面，房屋使用的时间短，家里的装修都几乎等同于新房，并且装修带来的空气污染基本消失了，对老年人或有小孩的家庭来说尤其合适。但要注意的是奇迹私服发布网，买了新房不久便出售的人主要有两种情况，一种是投资者，低买高卖，从中赚钱；另一种是房子质量有问题，东四环某楼盘期房预售十分火爆并且投资者居多，收房时却发现问题重重，因此很多人都急于将手中的房产出手，很快就到附近的中介公司挂牌出售。

　　对于买房自住的人来说，买房就是一辈子的事，房屋质量是否过硬是他们考察的重点，而房屋品质参差不齐，也影响了二手房交易量。

　　信息不透明加大交易难度

　　出手的卖家大幅增加，想买房的人倒也不少，但是由于二手房交易信息还缺乏透明度，导致买卖双方信息沟通不及时，因此成交量并没有上升。

　　不少买房人对记者表示，缺乏可靠途径去发现那些品质好的二手房。“买一手房可以通过北京房地产交易管理网进行查询，哪些房子卖了哪些没卖一目了然；可以去楼盘现场考察；同时，还可以查询开发商资质，可以上楼盘论坛去看准业主、业主的评论。”熊竹先生表示，但是查询二手房信息就难多了。房源都分散在各个中介公司手中，不集中，想要看房也不是那么容易。李勤先生还表示，不少买房人还是不敢太相信房地产中介公司，中介行业还是缺乏规范，因此很多人不敢拿着几十万上百万的钱到中介公司那里去冒险。这也是造成二手房交易不活跃的重要原因。

　　因此，要盘活二手房市场，还必须进一步规范行业，加强信息的透明度。

　　编后：

　　二手房挂牌量上涨交易量下跌，既有市场状况变化的原因，也受该市场固有问题的影响，比如部分二手房权属不清影响交易；还有政策方面的影响，比如加息政策等。有些影响因素无法短期内改变，比如加息；但是规范市场秩序，让信息更透明确是短期内可以改观的，因此要盘活二级市场，必须从那些可以改变的因素入手尽快推进市场改革。

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